Sono oggetto di proprietà comune dei condomini che hanno le singole unità abitative dell’edificio, anche se aventi diritto a uso periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune ove presenti, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Si, il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma solo se dal suo distacco non derivano problemi di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il condomino che rinuncia al riscaldamento centralizzato deve pagare le sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (norma introdotta dal 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della riforma del condominio – legge n. 220/2012)

Aggiornamento. Dal 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012) vale la seguente nuova regola:
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che possono arrecare danno alle parti comuni ovvero determinino conseguenze per la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in assemblea, vanno ripartite tra i condomini in base al valore proporzionale della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
E se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa?
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Esiste qualche caso specifico previsto dalla legge?
Si, secondo il Codice Civile qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne fa uso.

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. Con quali criteri viene ripartita la spesa per la manutenzione e ricostruzione delle scale? La spesa relativa è ripartita tra i suddetti proprietari, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea nomina obbligatoriamente un amministratore.

Se l’assemblea non provvede, dietro ricorso di uno o più condomini l’autorità giudiziaria provvederà a nominare un amministratore.

L’amministratore dura in carica un anno.

Si, l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Può inoltre essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso conto della sua gestione, ovvero se vi sono gravi irregolarità nel suo operato.

L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, affinchè ogni condomino possa trarne beneficio;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

L’amministratore deve fare la rendicontazione chiara del suo operato alla fine di ogni anno.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere il pagamento forzoso delle bollette dai condomini morosi con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

Si, in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne prevede l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

In prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.